지식산업센터의 기숙사는 상당히 독특한 상품이다.
이번에 우연한 기회에 매수한 뒤 느낀 생각을 정리해 봄.
1. 주택이 아닌 지원시설(기숙사)이라 주택임대사업자를 낼 수 없다. (임대사업자에게 주어지는 세제혜택 불가)
2. 일반임대사업자만 낼 수 있으며, 과세사업자이므로 부가세 별도의 계약이 필요하다.
3. 세입자 전입은 가능하나, 개인 일반임대사업자는 주택수에 산입되어 양도세 비과세 / 저율과세 전략에 영향을 미칠 수 있다.
(이 내용 때문에 마피에 던지는 분들이 있다. 이 내용은 1번과 상충된다고 볼 수도 있는데, 주택이 아닌 지원시설이라 주택임대사업자는 낼 수 없지만, 공부상 주택여부와 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물 / 실제 용도에 따라 주거용인지 여부를 판별하여 양도세 과세처분이 이뤄지다보니 예상치 못한 손실이 발생될 수 있다.)
4. 대출한도는 60% 가량이며 금리는 2020년 5월 기준 2%대 후반이다. (우리, 국민, 기업은행 확인)
5. 기숙사와 같은 지식산업센터를 소유하고 있는 법인/개인사업자에게는 금리 및 대출한도등에 추가혜택을 제공한다.
6. 산업용전기라 전기요금이 저렴한 편이며 기본 관리비가 지식산업센터 기준(분양평당 5,000원 가량)으로 책정되어 유사한 구성의 오피스텔보다 경쟁력이 있다.
7. 거주자가 지식산업센터에 입주한 기업의 임직원이 아닌 경우 퇴거조치 & 벌금 부과 될 수 있다고 한다.
8. 2번과 7번에 의해 지식산업센터 입주기업과 임대차계약을 체결해 세금계산서 발행하는 거래가 가장 이상적인 형태다보니 세입자 풀의 한계로 리스크가 발생하는 거래형태가 생기기 쉽다.
9. 오피스텔 대비 주차공간이 넉넉하다. (지산 기숙사는 대부분 자주식 주차 가능)
법인 수익률 계산기 (지식산업센터 / 기숙사)
* 모든 거래는 부가세 제외
+) 취득가 (플피/마피 반영)
+) 공과금
+) 취득중개비용
+) 취득법무비용
-) 담보대출
-) 임대보증금
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실제투자금액
+) 연임대수입
-) 연이자비용
-) 법인세
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세후이익
실제투자금액대비 세후이익률
문의하기 : https://open.kakao.com/o/gLfb3Ocb
