다주택자의 재건축, 재개발 아파트 조합원 입주권 양도 및 증여 절세

재건축 조합원이 입주권을 양도하거나, 배우자 또는 자녀에게 증여하는 경우, 궁금하신 점이 많으실 텐데요! 걱정하지 마세요.

1. 재건축 재개발 조합원 입주권 양도 시 세금:

양도소득세:
- 양도차익 = (양도가액 - 취득가액 - 필요경비)
- 취득가액: 조합원이 조합에 납부한 금액 (당초 주택 취득가액, 취득세, 등록세, 법무사 등기 수수료 비용, 매수시 (취득시) 중개수수료, 각종 분담금, 토지·주택 제공가액 등)
- 필요경비: 인테리어 등 자본적 지출액, 양도소득세 세금 신고 수수료, 매도시 (처분시) 중개수수료, 국민주택매각차손 등
- 요건에 해당하는 경우 장기보유특별공제 적용 가능

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2. 재건축, 재개발 조합원 입주권 양도 시 주의 사항

양도 제한 여부 확인 : 취득 시점 또는 조합의 정관, 기타 조세 정책적 여건에 따라 입주권의 양도가 제한될 수 있으므로, 매도 전 정비사업조합 및 세무 전문가와의 확인이 필요하며, 필요시 특약에 기재해야 할 수 있습니다.
분담금 및 지방세, 채권 등 인수 조건: 조합의 정관에 따라 양도 제한 조건이 있을 수 있습니다.
세금 납부 의무: 양도소득세, 지방교육세, 종합부동산세 등을 납부해야 합니다.
증여세: 가족에게 무상 또는 시세 대비 저가로 양도하는 경우 증여세를 납부해야 합니다. (시세 : 매매사례가액, 감정가액 등)

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3. 재건축, 재개발 조합원 입주권 양도세 신고시 필요자료

취득 당시 관련 서류 : 매수시 주택 매매 계약서, 취득세, 등록세 영수증, 법무사 등기 수수료, 중개 수수료 등
양도 당시 관련 서류 : 매도시 조합원 입주권 매매 계약서, 인테리어 등 자본적 지출액, 양도소득세 세금 신고 수수료, 매도시 (처분시) 중개수수료, 국민주택매각차손 등
기타 : 조합원분양계약서, 조합원지위승계서(확약서), 이주비대여금 관련 수령 내역, 종전자산평가액 등 권리가액, 추가분담금 명세서 및 분담금납부서, 준공 후 납부한 취득세 및 부가세, 청산금에 대한 양도소득세 신고내역 등

4-1. 배우자 활용하여 증여시

4-2. 배우자 및 자녀1 활용하여 증여시

4-3. 배우자 및 자녀2 활용하여 증여시

* 기 증여내역 및 주택 보유현황 등에 따라 기존 보유 주택에 대한 양도세 뿐 아니라 취득세, 건강보험 등에 변동이 있을 수 있으므로 실질적 절세액을 다각도로 검토하여야 합니다.

4-4. 주택이 아닌 건물, 토지, 상가 등 기타 부동산을 소유하고 있는 경우

5. 전문가 도움:

재건축 조합원 입주권 양도는 주택매매와 유사하지만, 양도소득세, 증여세, 상속세, 종합부동산세, 취득세 등 각종 세금 및 절차 측면에서 차이점이 있습니다.

위 내용을 참고하시고, 궁금한 점은 아래의 링크로 언제든지 물어보세요!

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